부동산을 거래할 때 대부분의 사람들이 가장 헷갈려하는 부분 중 하나가 바로 ‘중개 수수료(복비)’입니다. 집을 사고팔거나 전세·월세 계약을 체결할 때 반드시 부동산 중개업자를 통해 계약을 진행하게 되는데, 이때 발생하는 중개 보수료는 거래 금액의 일정 비율로 책정됩니다. 하지만 실제로 얼마를 내야 하는지, 지역마다 다른지, 협의가 가능한지 잘 모르는 경우가 많죠. 이번 글에서는 ‘부동산 중개 수수료 계산법’을 단계별로 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 부동산 중개 수수료란?
① 기본 개념 부동산 중개 수수료는 부동산 거래(매매, 전세, 월세 등)가 성사되었을 때 중개사가 받는 보수금액을 의미합니다. 이는 공인중개사법 시행규칙 제20조에 의해 각 지방자치단체가 정한 요율표를 기준으로 산정됩니다. 즉, 중개 수수료는 중개인이 임의로 정할 수 없으며, 법에서 정한 ‘최대 요율’ 안에서 협의가 가능합니다.
② 계산식 기본 구조 중개 수수료 = 거래금액 × 요율 (상한선 이내) 여기서 거래금액은 매매가는 물론, 전세금 또는 월세보증금에 따라 달라집니다. 즉, 거래 유형에 따라 요율표를 다르게 적용해야 합니다.
③ 수수료 부담 주체 보통 거래가 성사되면, 매도인(집주인)과 매수인(세입자)이 각자 부담하거나 한쪽이 전액 부담하는 방식으로 협의합니다. 법적으로는 양측이 절반씩 부담하는 것이 일반적입니다.
2. 거래 유형별 중개 수수료 요율표
① 주택 매매의 경우 | 거래금액 구간 | 수수료율(상한) | 예시 계산 | |----------------|----------------|-------------| | 5천만 원 미만 | 0.6% | 30,000,000 × 0.006 = 180,000원 | | 5천만~2억 원 | 0.5% | 100,000,000 × 0.005 = 500,000원 | | 2억~6억 원 | 0.4% | 300,000,000 × 0.004 = 1,200,000원 | | 6억~9억 원 | 0.5% | 700,000,000 × 0.005 = 3,500,000원 | | 9억 원 초과 | 0.9% (협의 가능) | 1,000,000,000 × 0.009 = 9,000,000원 | ※ 단, 9억 원 초과 고가주택의 경우 상한 요율 이내에서 중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다.
② 전세 계약의 경우 | 전세금 구간 | 수수료율(상한) | 예시 계산 | |----------------|----------------|-------------| | 5천만 원 미만 | 0.5% | 30,000,000 × 0.005 = 150,000원 | | 5천만~1억 원 | 0.4% | 80,000,000 × 0.004 = 320,000원 | | 1억~3억 원 | 0.3% | 200,000,000 × 0.003 = 600,000원 | | 3억~6억 원 | 0.4% | 500,000,000 × 0.004 = 2,000,000원 | | 6억 원 초과 | 0.8% (협의 가능) | 700,000,000 × 0.008 = 5,600,000원 |
③ 월세 계약의 경우 월세의 경우 ‘보증금 + 환산 월세’를 합산하여 거래금액으로 계산합니다. 이때 환산 월세는 아래 공식을 이용합니다. 환산 월세 = 월세 × 100 예를 들어 보증금 1억 원, 월세 50만 원이라면, 환산 월세 5,000만 원을 더해 총 거래금액은 1억 5,000만 원이 됩니다. 그 금액을 전세 요율표에 대입하여 계산합니다.
④ 오피스텔, 상가, 토지 등은 별도 요율 적용 주택 외의 부동산(상가, 토지, 공장 등)은 통상 0.9%~0.9% 이내에서 협의 가능합니다. 다만 상가는 거래금액이 크기 때문에, 중개 수수료가 수백만 원 이상이 되는 경우도 많습니다.
3. 실제 계산 예시 & 절약 팁
① 예시 1: 아파트 매매 (4억 원 거래) - 거래금액: 4억 원 - 수수료율: 0.4% (상한 기준) - 계산: 400,000,000 × 0.004 = 1,600,000원 따라서 중개 수수료는 약 160만 원입니다.
② 예시 2: 전세 계약 (2억 원) - 거래금액: 2억 원 - 수수료율: 0.3% - 계산: 200,000,000 × 0.003 = 600,000원 전세 보증금 2억 원의 경우, 약 60만 원이 적정 수수료입니다.
③ 예시 3: 보증금 5천만 원 + 월세 70만 원 - 환산 월세: 70만 원 × 100 = 7,000만 원 - 총 거래금액: 5,000만 원 + 7,000만 원 = 1억 2,000만 원 - 수수료율: 0.4% - 계산: 120,000,000 × 0.004 = 480,000원 따라서 월세 계약 시 약 48만 원 정도의 복비가 발생합니다.
④ 중개 수수료 절약 팁 1. **협상 가능성 확인**: 상한 요율 이내라면 중개인과 협의 가능 2. **지역별 기준 확인**: 지자체마다 세부 요율이 다름 (서울, 경기, 부산 등) 3. **거래 완료 후 영수증 필수 요청**: 부당 청구를 방지 4. **공식 요율표는 국토교통부 또는 시청 홈페이지에서 확인 가능** 5. **복비를 현금으로 지불할 경우 반드시 영수증을 받아야 함** (세금공제 가능)
결론: 부동산 중개 수수료는 거래금액의 일정 비율로 계산되며, ‘법으로 정해진 상한 요율 안에서 협의 가능’하다는 점을 기억해야 합니다. 따라서 계약 전 반드시 요율표를 확인하고, 거래 후 영수증을 수령해 투명하게 거래하는 것이 중요합니다. 특히 고가주택이나 상가의 경우 수수료 금액이 커지므로 협상 여지를 두고 명확히 계약 조건을 합의해야 합니다. 복비는 비용이 아니라 안전하고 정확한 거래를 위한 서비스 요금입니다. 그러나 법적 기준을 알고 있으면, 불필요한 비용을 지불할 일은 없습니다.
